خصائص عقد البيع
يتميز عقد البيع بخاصيتين هما:
-اتجاه الارادتين الى انشاء التزام بنقل الملكية
-مقابل ثمن نقدي
وهناك خصائص أخرى ثانوية لعقد البيع وهي:
-عقد رضائي
-ملزم لجانبين
-عقد معاوضة
-قد يرد على الحقوق الشخصية والعينية أو أي حق مالي
عرفت المادة 351 ق.م عقد البيع، والأصل أنه ينشئ التزاما بنقل الملكية، لكن في بعض الحالات عقد البيع ينقل الملكية
مباشرة دون أن يستغرق مدة.
-بالنسبة للمنقولات المعينة بالذات(القيميات) يتم نقل الملكية وقت انعقاد العقد(بمجرد العقد).
-أما في العقارات فينشأ الالتزام لكن لا ينفذ الا بعد الشهر في المحافظة العقارية.
-والمنقولات المعينة بالنوع(المثليات) لا تنتقل فيها الملكية الا بعد عملية الافراز(الكيل-العدد-القياس..)
والملاحظ ان المشرع الجزائري لم يشترط شكلية معينة وانما طبيعة العقد هي التي تفرض ذلك.
-هذا ويتأجل انتقال الملكية أيضا اذا اتفق المتعاقدان على ذلك.
الاثار المترتبة عن انتقال الملكية(أهمية تحديد وقت انتقال الملكية):
-يصبح للمشتري حق التصرف في المبيع بعد انتقال الملكية له حتى لو لم يتم تسلمه.
-الأصل أن البائع لا يتعرض للمشتري بتصرفه في المبيع مرة ثانية لمشتري اخر لأنه يعد بيعا لملك الغير فعليه ضمان عدم التعرض.فاذا تصرف البائع وكان المشتري الثاني حسن النية نأخذ بقاعدة " الحيازة سند الملكية"
التراضي في عقد البيع:
الصور الخاصة للتراضي:
-مجرد الرغبة: فعل مادي عن طريق اعلانات في الجرائد وغيرها وليس له أثر قانوني(لا يرتب التزام).
-الايجاب: الاعلان عن الرغبة، ويقترن بمدة محددة يبقى فيها الموجب(البائع) على ايجابه.
-مشروع البيع: قبول الايجاب من قبل المشتري وبالتالي الاتفاق على العقد التمهيدي.
1)الوعد بالتعاقد:
1) الوعد بالبيع الملزم لجانب واحد: المادة 71.
وشروطه هي:
-تعيين المسائل الجوهرية للعقد المراد ابرامه(طبيعة العقد، المبيع، الثمن).
-تحديد مدة ابداء الرغبة للموعود له(مدة ابرام العقد).
-افراغ الوعد بالبيع في ذات الشكلية التي يتطلبها عقد البيع المراد ابرامه(العقد النهائي).
فاذا لم نستوفي أحد هذه الشروط يكون العقد باطلا(عديم الأثر).
اثاره:
- الوعد بالبيع ملزم لجانب واحد هو الواعد(البائع)، لذا يشترط فيه الأهلية الكاملة 19سنة(تصرف دائر بين النفع والضرر)، أما الموعود له فيكفي له أهلية التمييز13 سنة وقت الوعد ، لأن التصرف نافع نفعا محضا لكن يشترط فيه الأهلية الكاملة وقت البيع.
-الواعد ملتزم فهو مدين بالتسليم لذا يخول للموعود له حقا شخصيا(التزامات شخصية في ذمة الواعد)، فيبقى هو المالك للشيئ الموعود ببيعه (التزام بالقيام بعمل) وبالتالي له حق التصرف في الشيئ ، وليس للموعود له أن يرجع على الواعد الا بالتعويض لأن الغير الذي بيع له العقار أصبح له حقا عينيا أما الموعود له فليس له سوى حق شخصي، والحق العيني أقوى من الشخصي.
-اذا هلك المبيع تقع تبعته على الواعد فاذا كان الهلاك بفعل الواعد يكون ملزما بالتعويض، أما اذا كان بسبب قوة قاهرة فلا يلتزم بالتعويض.
وبما أن الوعد بالبيع يرتب التزامات شخصية فان ذلك يترتب عنه اثار:
- بالنظر الى المدة:
أ) قبل اعلان الموعود له رغبته في الشراء: يبقى الواعد مالكا ويتحمل تبعة الهلاك اذا كانت بقة قاهرة.
ب) بعد ظهور الرغبة في الشراء خلال المدة المتفق عليها: يلتزم الوعد بابرام عقد البيع النهائي دون ظهور رضاء ثاني منه، وليس لابداء الرغبة أثر رجعي.
-اذا نكل الواعد قاضاه المتعاقد الاخر مطالبا اياه بالتنفيذ العيني (اتمام العقد النهائي)، وهنا يقوم الحكم مقام العقد (حكم حائز لقوة الشيئ المقضي فيه)، فاذا كان المبيع عقارا لابد من شهر الحكم حتى ينتقل العقار.
ج) انقضاء المدة دون ابداء الرغبة في الشراء: يسقط الوعد بالبيع ويتحلل الواعد من التزامه، ونفس الحكم اذا أبدى الموعود له رغبته بعد المدة، وكذا اذا أبدى الموعود له رفضه خلال المدة المتفق عليها يسقط الوعد بالبيع.
2)الوعد بالشراء:
الملتزم في الوعد بالشراء هو الواعد: المشتري.
-من مصلحة المشتري أن يحصل على وعد بالتفضيل من البائع (الموعود له) لأن الوعد بالشراء ليس له قوة قانونية ولا يرتب التزاما.
-الوعد بالتفضيل: يسمى بعقد الشفعة وهو يتم بالاتفاق (وليس بالقانون مثل الشفعة).
الغرض من الشفعة هو لم الملكية في يد شخص واحد(توحيد الملكية، والشفعة هي الأولوية في البيع للشركاء أو الورثة). ونفس المفهوم يعود على الوعد بالتفضيل، فاذا رغب الموعود له في البيع يفضل الواعد على الغير.
3)الوعد الملزم لجانبين(الوعد بالبيع والشراء): وشروطه هي:
تحديد المسائل الجوهرية -المدة -الشكلية
.
-كلا الطرفين واعد وموعود له، فيكفي أن يبدي أحدهما رغبته وارادته في التعاقد لينعقد العقد، واذا نكل أحدهما نطبق المادة72(التنفيذ العيني).
-نفس الاثار مثل الوعد الملزم لجانب واحد، لكن الفرق بينهما هو: أن الوعد الملزم لجانبين هو بيع معلق على شرط واقف
(ابداء الرغبة)، فاذا لم يبديا الرغبة يسقط الوعد بالتعاقد من تلقاء نفسه.
2)البيوع الموصوفة:
1) البيع بشرط التجربة: المادة355ق.م.
م.ج أورد هذا النوع من البيوع بغرض أن يرى مدى ملاءمة الشيئ المبيع ملاءمة شخصية(معيار ذاتي).
هذا النوع من البيوع معلق على شرط واقف.
-الشرط الواقف: حدث مستقبلي اذا تحقق يبرم العقد واذا لم يتحقق فلا يوجد عقد ولا يرتب التزامات.
-اذا هلك الشيئ خلال مدة التجربة وقبل ابداء القبول:
*بقوة قاهرة، يتحمل البائع تبعة الهلاك(لأنه صاحب الشيئ) على أساس: الغرم بالغرم.
-المشرع ربط تبعة الهلاك بالتسليم وليس بنقل الملكية( على أساس أن التسليم لاحق لنقل الملكية)، لذا تصرف المشتري في الشيئ قبل نهاية مدة التجربة يعد قبولا بالمبيع، لأن القبول هو تعبير عن الارادة قد يكون صريحا أو ضمنيا، وبالتالي هو تصرف لمالك ويرتب اثاره( دفع الثمن).
-المادة 355/2 نصت على جواز الاتفاق على تكييف العقد على أنه معلق على شرط فاسخ.
-الشرط الفاسخ: حدث مستقبلي يضع حدا للعقد، وتبعة الهلاك يتحملها المشتري.
لذا من مصلحة البائع أن يكون العقد مكيفا على أنه معلق على شرط فاسخ حتى لا يتحمل هو تبعة الهلاك.
-كل من الشرط الواقف والفاسخ يكونان بأثر رجعي.
2) البيع بالمذاق:
-قبول الشيئ بعد التجربة.
-لا يكون له أثر رجعي، فالعقد لا ينعقد الا بعد الاعلان عن قبول الشيئ.
3) البيع بالعينة: مجاله: الأشياء المثلية.
نفس الشيئ مثل البيع بالنموذج، البائع مطالب باحضار بضاعة من نفس العينة، فاذا تخلف عن ذلك يكون الجزاء هو:
التنفيذ العيني أو المطالبة بالفسخ (+التعويض اذا سبب ضرر). أو اذا كان الاخلال غير مضر يمكن للمشتري قبول البضاعة مع انقاص الثمن اذا كانت أقل جودة، أو الزيادة في الثمن اذا كانت أكثر جودة.
-المشتري يكتشف أن المبيع غير مطابق للعينة وقت التسليم.
4) البيع بالعربون: نص عليه م.ج في التعديل الأخير واعتبره: مقابل عن الحق في العدول.
المحل في عقد البيع:
-المبيع: وهو الحق الماي الذي يرد على الشيئ وقد يكون عينيا أو شخصيا.
شروطه:
1- أن يكون موجودا أو قابلا للوجود: فعدم وجود المبيع ينتج عنه أن العقد باطل بطلانا مطلقا.
-وقد يرد البيع على أشياء مستقبلة بشرط أن يكون محقق الوجود ما عدا بيع تركة انسان على قيد الحياة فقد حرمه م.ج (م92/2).
2- أن يكون معينا أو قابلا للتعيين: لا يتم العقد في بيع الجزاف الا بعد افرازه (تحديد مقداره).
- الزيادة في بيع الجزاف تكون من حق المشتري.
-بيع الجزاف: بيع عدة أشياء دفعة واحدة وبثمن واحد وليتم تعيينه يعتبر شيئا معينا بذاته وتطبق عليه أحكامه.
-الأشياء المعينة بالذات: يتم تعيينها تعيينا ذاتيا بذكر الصفة المميزة لها عن غيرها.
- الأشياء المعينة بالنوع: تعين بذكر الجنس والمقدار.
اذا لم تحدد الجودة لا يتخلف شرط التعيين عن المبيع وانما تكون الجودة طبقا للأحكام العامة من صنف متوسط (م94/2).
-واشترط م.ج في التعيين أيضا أن يكون علم المشتري بالمبيع علما كافيا بتحديد الأوصاف الأساسية التي تمكن من معرفته أو برؤيته.
وللمشتري الحق في طلب الابطال اذا لم يكن عالما بالمبيع علما كافيا أو اذا ثبت أن اقرار المشتري بعلمه كان بسبب الغش ويسقط الحق في الابطال بالتقادم (أقصر الأجلين 5سنوات و 10سنوات) أو اذا ثبت أن الاقرار كان لعلم به وليس لغش.
3- أن يكون مشروعا وقابلا للتعامل فيه: الأشياء الخارجة عن دائرة التعامل:
-بحكم طبيعتها: كالهواء....
-بحكم القانون: الأشخاص الاعتبارية العامة، فلا يجوز تملكها بالتقادم، لكن يجوز أن تكون محلا للتعامل وانما ليست محلا للبيع أو الحقوق الشخصية كالاسم الشخصي وحقوق المؤلف.
*الشيئ محتمل الوجود: عقود الغرر، كعقد التامين والرهان الرياضي، ويكون خارج عن ارادة الشخص فيتدخل في وجود الشيئ ظروف خارجية كالقوة القاهرة.
*محقق الوجود: يدخل في وجوده ارادة المتعاقد.
-م.ج لم يسمح بالتعامل في الشيئ المحتمل الوجود منعا للمضاربة أما المشرع الفرنسيي فأجازه.
-والفرق بين المحتمل والمحقق هو أن في المحقق المحل هو المبييع لكن في المحتمل المحل هو حظ الربح، فان قام به يكون قد دخل في مغامرة قد يربح وقد يخسر.
*/ عقد البيع ناقل للملكية لذا أورد م.ج اضافة للشروط العامة: -أن يكون البائع مالكا للمبيع.
بيع ملك الغير: م. 397. وشروطه هي:
-أن يكون الشيئ معينا بالذات( لأن الملكية تنتقل بمجرد العقد).
-أن لا يملكه البائع.
ويكون هذا البيع: اذا كان البائع حائزا للمبيع كأن يكون مستأجرا، لكن الملكية لا تنتقل للمشتري رغم تسليم المبيع، لان الغير هو المالك وحق الملكية هذا هو حق عيني يخوله حق التتبع وحق الاسترداد.
واثاره هي:
1) في العلاقة بين البائع والمشتري:
أ// للمشتري الحق في طلب ابطال البيع ولو كان سيئ النية أو كان البائع حسن النية( ليس طبقا للأحكام العامة وانما طبقا لحكم خاص وهو المادة397).
-المادة 397 لا تتماش مع نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري.
ولكن هناك حالات يسقط فيها حق الابطال هي:
* اجازة العقد من طرف المشتري.
* اذا تملك البائع المبيع بعد البيع.
* النقادم المسقط ( أقصر الأجلين).
* اقرار المالك بالبيع.
-الاجازة تصحح العقد وتصدر من المشتري الذي هو طرف في العقد، أما الاقرار فيصدر من المالك (الغير) وهو يصدر في العقد الصحيح بغية ترتيب اثار، فالمالك ليس ملزما بنقل الملكية الا بعد اقراره.
ب// طلب التعويض على أساس المسؤولية العقدية: اذا كان المشتري حسن النية يجوز له طلب التعويض (حتى ولو كان البائع حسن النية).
2) في العلاقة بين المشتري والمالك:
حق الملكية هو حق عيني ( سلطة مباشرة على الشيئ) يخول صاحبه حق التتبع والتقدم، اذن:
أ// المالك له حق استرداد المبيع من يد المشتري عن طريق ممارسة حق التتبع، لكن قد يصطدم المالك بعراقيل حيث يتملك المشتري المبيع عن طريق:
* الحيازة: ويجب أن تكون هادئة ( لا ينازعه فيها أحد) وعلنية ومستمرة لمدة معينة (مدة التقادم المكسب) + السند الصحيح.
- وفي التقادم المكسب نميز بين حالتين:
** اذا كان المشتري سيئ النية: يعاقبه القاضي بالتقادم الطويل (حتى يكتسب الملكية)م.827. ويرد العقارات والمنقولات.
** واذا كان حسن النية: فمدة التقادم هي التقادم القصير م.828. وهذا يرد على العقارات.
** م.835. حيازة المنقول بحسن نية من وقت الحيازة( بتطبيق قاعدة: حيازة المنقول بحسن نية سند الملكية).
* والسند الصحيح: يتوافر عندما يجيز المشتري العقد الا أن اثاره تتوقف على اقرار الغير (المالك).
ب// الاقرار: اقرار المالك بالبيع، ويترتب عنه نقل الملكية من المالك الى المشتري.
- اذا أقر المالك البيع ينتقل المبيع مثقلا بالرهن حماية لمصلحته، لكن المشتري أيضا سيتضرر من انتقال الرهن اليه لذا يرجع على البائع (لأنه لم يتفق في العقد مع البائع على الرهن) فيرجع عليه برفع دعوى الاستحقاق (استحقاق جزئي) أو بالفسخ فيعود المتعاقدان الى الحالة الأولى قبل العقد.
3) في العلاقة بين المالك والبائع:
أ// البائع حسن النية: يرجع عليه على أساس الاثراء بلا سبب لأن البائع أثري على حساب المالك دون سبب فيلزم بالتعويض ( وهو رد الثمن من البائع للمالك).
ب// البائع سيئ النية: يطالب المالك بالتعويض على أساس المسؤولية التقصيرية (وهو هنا قائم على أساس ما فاته من كسب وما لحقه من خسارة) أي أن التعويض يكون أكبر.
التزام البائع بنقل الملكية
1) المنقول المعين بالذات: ينقل الملكية بمجرد انعقاده(م. 165ق.م).
-الاثار المترتبة عن انتقال الملكية بمجرد العقد:
- بمجرد العقد يصبح المشتري مالكا حتى لو لم يتم التسليم، ويمكن له أن يتصرف في المبيع الذي هو في يد البائع، وبالمقابل لا يمكن للبائع أن يتصرف في المبيع اذا لم يتم التسليم والا كنا امام بيع ملك الغير.
- باتقال الملكية يكون للمشتري الحق في ثمار المبيع وتكون عليه تكاليفه على أساس " الغرم بالغرم".
- اذا افلس البائع وكان المبيع مازال في يده فللمشتري أن يسترده ويستأثر به أي يتقدم على سائر الدائنين.
- اذا توفي المشتري وكان المبيع في يد البائع يكون لورثة المشتري الحق في المطالبة بالمبيع باعتبارهم خلفا عاما.
ملاحظة: يجب ان لا يكون نقل الحق معاقا بنص من القانون (كالعقار)، أو بالتفاق (كالبيع بشرط واقف).
2) المنقول المعين بالنوع: م.361، 166 ق.م.
-لا تنتقل الملكية الا بعد الافراز وغالبا يتم افراز المبيع وقت التسليم( لكن الافراز هو الذي ينقل الملكية وليس التسليم).
-واذا امتنع البائع عن الفرز يمكن للمشتري أن يشتري بضاعة مماثلة على نفقة المشتري.
3) العقارات: م.793،165ق.م.
- الحق الشخصي على عقار هو منقول (كالثمن، الايجار...).
- تنتقل الملكية في العقارات عن طريق الشهر العقاري.
- البيع العقاري هو عقد شكلي (م.324مكرر) أي يجب أن يكتب في ورقة رسمية ( الورقة الرسمية تكتب من طرف الموثق، رئيس البلدية، مدير أملاك الدولة، الوالي).
- الشكلية ركن يدخل في الانعقاد فلا ينعقد الا به.
** صدر قانون التوثيق في 15/12/1970 وبدأ العمل به في 01/01/1971.
اذن فقبل تاريخ 1971 كانت الورقة عرفية وهي صحيحة وفق مبدأ عدم رجعية القوانين أما بعده فالورقة العرفية باطلة بطلانا مطلقا
منقول
رد مع اقتباس