هنا

[المحامي احمد التميمي]

حق المستأجر في المطالبة بقيمة التحسينات على المأجورفي القانون المدني العراقي

القاضي لفتة هامل العجيلي – نائب رئيس محكمة استئناف المثنى الاتحادية 1-عرف القانون المدني العراقي الايجارفي المادة 722 على أن ( الايجار تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة. وبه يلتزم المؤجر ان يمكن المستأجر من الانتفاع بالمأجور) . ومن هذا التعريف يتبين بأن عقد الايجار عقد رضائي لايحتاج الى شكلية معينة ، وانه عقد ملزم للجانبين ، أي انه يرتب التزامات متقابلة بين طرفي العقد وانه عقد معاوضة لأن كلا طرفي العقد يأخذ مقابلا لما يلتزم به ، كما انه من أعمال الادارة لا من أعمال التصرفات ،لأنه لا ينقل حقا عينيا على الشيئ المؤجر، بل ينشئ التزاما شخصيا بين المؤجروالمستأجر،كما انه عقد يخول المستأجرالحق في الانتفاع بالعين دون ان يخوله حق ملكيتها ، ،كما انه عقد مؤقت بمدة معينة[FONT=`Times New Roman`][1] .
وعلى أساس الخصيصة الأخيرة – أي كون عقد الايجار عقد مؤقت- فأن المستأجر ملزم بأعادة المأجور الى المؤجربعد انتهاء مدة الايجار وهذا ما تقضي به المادة 771/1 مدني ، وكثيرا ما يحصل أن يقوم المستأجر بتشييد بناء أو غرس أشجار أو القيام بتحسينات مما يزيد في قيمة المأجور، فتبدأ مطالبة المستأجرللمؤجربقيمة تلك التحسينات بعد انقضاء مدة الاجارة . فما هو السند القانوني لتلك المطالبة ؟ لقد عالجت المادة 774 مدني هذه الحالة وعند التمعن فيها نجد ان الأمر لايخرج عن ثلاث حالات ،أولهما ان تكون تلك التحسينات قد قام بها المستأجر على الرغم من معارضة المؤجرأودون علمه ، وثانيهما ان يكون أحداث تلك التحسينات قد جرى بعلم المؤجرودون اعتراض منه ،وثالثها ان يكون المستأجر قد احدث تلك التحسينات بأمر المؤجر، وسنتعرض للحالات الثلاث تباعا . وقبل ذلك يجب بيان الشروط التي يجب تحققها ليتسنى للمستأجر المطالبة بقيمة تلك التحسينات . ومن ملاحظة نص المادة 774/1 مدني ، نجد ان الشروط هي : - ان تكون المطالبة بقيمة البناء أوالتحسينات التي اجراها المستأجرفي المأجور بعد انتهاء مدة عقد الايجارولايجوزاقامة الدعوى للمطالبة بها قبل انقضاء تلك المدة . والاتكون دعواه واجبة الرد ، وبهذا قضت محكمة التمييز في قرارلها ( وجد ان الادعاء ينصب على المطالبة بالتحسينات والاضافات التي أقامها المدعي /المستأجرولما كانت المطالبة يقتضي ان تكون عند انتهاء عقد الاجارة لذا فأن اقامة الدعوى موضوع التدقيق قبل اوانها مما يقتضي ردها وهذا ماقضى به الحكم المميز قرر تصديقه)[FONT=`Times New Roman`][2][/FONT] . ب - ان يكون البناء أو الغرس أو التحسينات التي قام بها المستأجرقد زادت في قيمة المأجور ،ويتأتى ذلك من خلال انتخاب خبراء مختصين لتحديد فيما اذا كانت تلك الاضافات قد زادت في قيمة المأجور من عدمه . ج- ان يكون البناء أو الغرس أوالتحسينات التي قام بها المستأجر خلال مدة سريان عقد الايجار ، ذلك أن المستأجر ملزم بأن يخلي المأجورعند انقضاء عقد الايجار، فأذا أبقى المستأجر المأجور تحت يده دون حق كان ملزما ان يدفع للمؤجرتعويضا يراعى في تقديره أجرة المثل،وما اصاب المؤجرمن أضرار أخرى (م 771 مدني ) . احداث التحسينات بمعارضة المؤجرأو دون علمه لقد عالجت هذه الحالة الفقرة 1 من المادة 774 من القانون المدني ونصها (اذا انقضت الاجارة وكان المستأجر قد بنى في المأجوربناء أو غرس فيه أشجارا أو قام بتحسينات أخرى مما يزيد في قيمته وكان ذلك على الرغم من معارضة المؤجر أودون علمه ، الزم المستأجر بهدم البناء وقلع الأشجاروازالة التحسينات . فأذا كان ذلك يضر بالمأجور جاز للمؤجر ان يمتلك مااستحدثه المستأجربقيمته مستحقا للقلع . ويظهر من النص المتقدم ان القانون قد ساوى بين الحالة التي يكون فيها المؤجر معارضا للمستأجرفي أحداث تلك المنشأت وحالة احداثها دون علمه . وكون المؤجر قد عارض المستأجر عند قيامه بأحداث تلك المنشأت أو حصولها دون علمه ، هي مسألة وقائع تبت محكمة الموضوع بها من خلال الوقائع التي تطرح خلال سير الدعوى ،وكلتا الحالتين هي وقائع مادية يمكن أثباتها بكافة طرق الاثبات القانونية ، ونرى ان معارضة المؤجر للمستأجرلا يستوجب ان تكون تلك المعارضة تحريرية ، وانما يكفي حصول تلك المعارضة بأي وسيلة من الوسائل المتاحة وان كانت شفاها . فأذا ثبت قيام المؤجر بمعارضة المستأجر بأحداث تلك التحسينات فأن الجزاء الذي يترتب على ذلك هو الزام المستأجربهدم البناء وقلع الأشجاروازالة التحسينات . فأذا كان الهدم أو القلع مضرأ بالمأجور؟ أن هذه الحالة قد عالجتها الفقرة 1 من المادة 774 مدني أذ اجازت للمؤجر تملك ما استحدثه المستأجر من بناء أوغراس أوتحسينات بقيمتها مستحقة للقلع . وقد بينت محكمة التمييز في قرار لها كيفية تقدير القيمة المستحقة للقلع وذلك بتقدير قيمة تلك المنشأت مقلوعة ( أي أنقاضا ) وتقدير أجرة قلعها ثم طرح أجرة القلع من القيمة المذكورة (1) والمتبقي يمثل القيمة مستحقة للقلع . احداث التحسينات بعلم المؤجر ودون اعتراض منه أما اذا كانت التحسينات والاضافات قد حصلت بعلم المؤجرودون اعتراض منه ، فأن المؤجريلزم بأن يرد للمستأجر الأقل مما انفقه أوما زاد في قيمة المأجور مالم يكن هناك اتفاق خاص يقضي بغير ذلك وهذا ماعالجته الفقرة 2 من المادة 774 مدني . ويتبين من ذلك انه عند اقامة الدعوى امام المحكمة المختصة من قبل المستأجر مطالبا بقيمة التحسينات والأضافات التي أحدثها في المأجور ، وأثبت المستأجر ان تلك التحسينات والأضافات قد حصلت بعلم المؤجرودون اعتراض منه ، فأن على المحكمة المختصة ان تنتخب خبيرا أو أكثر من المختصين لتقدير قيمة تلك الأضافات والتحسينات ، على ان تكلف الخبير أو الخبراء المنتخبين بتقدير قيمة تلك الأضافات والتحسينات مادة وعملا وقت التشييد ، وقيمتها قائمة وقت التخلية ويحكم على المؤجربأن يرد للمستأجر الأقل قيمة منها . وهذا ماقضت به محكمةالتمييز في قرار لها (....اذ كان عليهم – أي الخبراء- ان يقدروا كلفة الأضافات والمنشأت مادة وعملا وقت التشييد ثم قيمة تلك المنشأت قائمة وقت التخلية وعلى المحكمة الحكــم بالأقل منهما[FONT=`Times New Roman`][3][/FONT]. 8- فأذا كانت التحسينات والأضافات قد حصلت بعلم المؤجرودون اعتراض ، وطلب المستأجر-عند اقامة الدعوى – استلام المحدثات التي أحدثها فما هو السبيل الى ذلك؟ هنا يجب التمييز بين حالتين:- الحالة الأولى :- اذا كان رفع تلك المحدثات لايسبب ضررا بالمأجور . الحالة الثانية:- اذا كان رفع تلك المحدثات يسبب ضررا بالمأجور . ففي الحالة الأولى ليس هناك مايمنع من استجابة المحكمة لطلب المستأجربرفع تلك المحدثات مادامت لاتسبب ضررا بالمأجور، فيما يمتنع على المحكمة الاستجابة لطلب المستأجراذا كان في رفع تلك المحدثات ضررا للمأجورانطلاقا من القاعدة الفقهية ( لاضررولاضرار) . وفي هذه الحالة تقدرقيمة تلك المحدثات وفقا للطريقة التي تم بيانها في الفقرة السابـقة . ومسألة كون تلك المحدثات يشكل رفعها ضررا بالمأجور من عدمه ، هي مسالة متروكة لخبرة الخبراء الذين تركن المحكمة الى خبرتهم . وقد قضت محكمة التمييز في قرار لها (.... وقدر الخبراء المحدثات التي يمكن رفعها بدون أحداث ضرر بالمأجور مع أقيامها ويكون من حق المستأجر رفعها واستلامها ، أما المحدثات التي لايمكن رفعها بدون أحداث ضرر بالمأجور فتقدر أقيامها بتاريخ تشييدها ثم تقدر قيمة مازاد في قيمــــة العقار بسبب تشييدها وكذلك بتاريخ انتهاء العقد حيث يحكم بعدئذ بأقل القيمتين )[FONT=`Times New Roman`][4][/FONT]. 9- وقد يحصل في الواقع العملي انه أثناء سريان عقد الإيجار تنقل ملكية العقار الى مالك أخر. ويرد السؤال عن الخصم القانوني في هذه الحالة عند المطالبة بقيمة الإضافات والتحسينات التي أجراها المستأجربعلم المالك السابق ودون اعتراض منه أهو المالك السابق أم المالك الجديد ؟ 10- للأجابة على هذا التساؤل يجب الرجوع الى أحكام المادة 142/2 من القانون المدني والتي نصت على انه (اذا أنشأ العقد التزامات وحقوقا شخصية تتصل بشيئ أنتقل بعد ذلك الى خلف خاص ، فأن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل الى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيئ اذا كان من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيئ اليه ) . ويجب ابتداءا التعرف أولا على معنى الخلف الخاص ومن ثم بيان الشروط التي يجب توفرها في العقدحتى ينصرف الى الخلف الخاص. ان الخلف الخاص هو من يتلقى ملكية شيئ معين بالذات أو يتلقى حقا عينيا علــى الشيئ بموجب عقد من عقود المعارضات أو من عقود التبرع فالذي يشتري عقارا أومنقولا أودينا يكون خلفا خاصا للبائع وكذلك الموهوب له والموصى له بالعين أو بالدين[FONT=`Times New Roman`][5][/FONT] . وتنتقل الى الخلف الخاص جميع التكاليف المترتبة على العين قبل أن تؤول اليه ، كما تنتقل أيضا حقوقها ومزاياها المقررة لها ، اذا كانت الحقوق والمزايا مرتبطتين بأصل العين أو كانتا مـن توابعها ومكملاتها . ووفقا لذلك فأنه يجب توافر شرطين في العقد حتى ينصرف الى الخلف الخاص :- ان يكون هذا العقد متعلقا بالشيئ المعين الذي أنتقل الى الخلف الخاص . وان يكون العقد قد صدر من السلف قبل انتقال الشيئ الى الخلف[FONT=`Times New Roman`][6][/FONT] . ان ماورد بالمادة 142 مدني هو القاعدة العامة التي تقضي بأن الشيئ ينتقل الى الخلف الخاص مع ما عليه من حقوق والتزامات . وحيث ان التحسينات والاضافات قد تكلم عنها القانون المدني في باب عقد الايجار وذلك بالمادة 774 منه باعتبارها حقوقا والتزامات مترتبة على عقد الايجار، وان المادة 788 مدني بأعتبارها تطبيق تشريعي للقاعدة العامة المذكـــورة أعلاه قد نصت على انتقال الحقوق والالتزامات الى المالك الجديد ما دام عقد الايجار نافذا بحقه ، لذا تنتقل التحسينات والاضافات باعتبارها حقوقا للمستأجر والتزامات على المؤجرمع المأجور الى المالك الجديد ، ويصبح بهذا هو الخصم للمستأجر ولاشأن للمستأجر بادعاء المالك الجديد من كونه قد دفع قيمة التحسينات والاضافات الى المالك السابق ، لأن القانون حسبما أفصحنا قد بين بأن خصمه هو المالك الجديد وعلى الأخير دفع قيمة التحسينات والاضافات للمستأجر وله حق الرجوع على المالك السابق بما دفعه للمستأجرلأن المستأجر لا علاقة له بما جرى من تصرف على العقار بين المالك السابق والمالك الجديد وان حقوقه تدور مع المأجور (1) . أحداث التحسينات بأمر المؤجر 11- وقد يحصل أن يقوم المستأجر بأحداث التحسينات والاضافات بأمر المؤجر ، وكثيرا ما يحصل ذلك في الحالة التي يكون فيها المأجور عند اشغاله من قبل المستأجرتنقصه كثيرا مــن المتطلبات الضرورية لأجل جعله بالشكل الذي يمكن استيفاء منفعته . وفي هذه الحالة فـأن المؤجر يلتزم بأن يرد للمستأجر ما انفقه بالقدر المعروف ، مالم يكن هناك اتفاق قد حدد مصير تلك الاضافات بعد انتهاء مدة الاجارة ، وفي هذه الحالة فأن المؤجر ملزم بما ورد بهذا الاتفاق . وهذا ما قضت به المادة 774 /3 مدني .

---

[FONT=`Times New Roman`][1][/FONT] . د. عباس حسن الصراف ، شرح عقدي البيع والايجار في القانون المدني العراقي- مطبعة الأهالي بغداد / 1956 ص288-189
[FONT=`Times New Roman`][2][/FONT] . قرار محكمة التمييز رقم 1974/ م2 / 2001 في 20/8/2001 ( غير منشور)
[FONT=`Times New Roman`][3][/FONT] . قرار محكمة التمييز رقم 3657 / م 2/2000 في 11/ 1/2001 مجلة العدالة - العدد الثالث /2001 ص 54
[FONT=`Times New Roman`][4][/FONT] . قرار محكمة التمييز رقم 1949 / م 1 عقار /2000 في 7/ 10 /2000 مجلة العدالة - العدد الثاني /2001 ص121 [FONT=`Times New Roman`][5][/FONT] . فريد فتيان- مصادر الالتزام – مطبعة العاني بغداد 1956 /1957 ص 156- 157 [FONT=`Times New Roman`][6][/FONT] . المصدر نفسه
[/FONT]

[النقيب]

مشكور اخي ع الجهود الرائعه